재건축과 재개발의 차이점

재건축과 재개발의 차이점

 

오래된 건축물을 헐고, 새로 지어 분양한다는 의미에 재건축과 재개발은 공통점이 있습니다만 차이점이 더 중요합니다.

 

‘재건축’은 말 그대로 오래된 건축물을 철거하고 새로 ‘건축’을 다시 한다는 뜻이고, ‘재개발’은 건축물을 포함하여 도로, 상하수도, 공원, 주차창, 통신, 전기 등의 기반시설을 함께 철거하고, 그 구역을 다시 ‘개발’한다는 뜻입니다.

 

일반적으로 ‘남악신도시개발’ ‘목포용해2지구개발’ 등의 단어에서 볼 수 있듯이 기존에 논이나 밭, 또는 임야였던 곳을 새롭게 개발하여 주거지역 등으로 만드는 것으로 공동주택 등의 건축물과 도로, 상하수도, 통신, 공원, 주차장 등 도시기반시설을 함께 포함하여 새로 도시를 만드는 것을 ‘개발’이라고 하고, ‘재개발’은 기존에 개발이 되어 있던 곳을 다시 ‘개발’한다는 의미입니다.

 

재건축은 ‘00아파트재건축’이라는 말에서 볼 수 있듯이 기존의 도시기반시설은 그대로 두고, 공동주택 등의 건축물을 헐고 새로 짓는다는 의미로 ‘재건축’이라고 합니다.

 

재건축과 재개발은 도시 및 주거환경정비법에 따른 행위로 법률에서 규정하는 재건축과 재개발 등의 뜻은 아래와 같습니다.

 

∎ 주택재개발사업 : 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업 ∎ 주택재건축사업 : 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업 ∎ "노후·불량건축물"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다. 가. 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물 나. 내진성능이 확보되지 아니한 건축물 중 중대한 기능적 결함 또는 부실 설계ㆍ시공으로 인한 구조적 결함 등이 있는 건축물로서 대통령령으로 정하는 건축물 다. 다음의 요건에 해당하는 건축물로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도 또는 「지방자치법」 제175조에 따른 서울특별시·광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상 대도시의 조례로 정하는 건축물 (1) 주변 토지의 이용상황 등에 비추어 주거환경이 불량한 곳에 소재할 것 (2) 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하는 경우 그에 소요되는 비용에 비하여 효용의 현저한 증가가 예상될 것 라. 도시미관을 저해하거나 노후화로 인하여 구조적 결함 등이 있는 건축물로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시·도조례로 정하는 건축물 ∎ "정비기반시설"이라 함은 도로·상하수도·공원·공용주차장·공동구, 그 밖에 주민의 생활에 필요한 열·가스 등의 공급시설로서 대통령령이 정하는 시설을 말한다.

 

1. 기반시설 정비 유무

재건축은 기반시설의 상태가 양호하여 도로, 상하수도 등의 기반시설을 그대로 두고 노후된 불량 건축물만 헐고 다시 짓는 것이며, 재개발은 기반시설 또한 노후하여 열악한 상태로 노후된 불량 건축물과 함께 재정비하는 것을 말합니다. 그러므로 재개발은 주거환경 개선과 함께 도시기능 회복이 필요한 공공사업의 성격을 강하게 띄며, 재건축은 주로 민간사업으로 진행되는 특징이 있습니다.

 

2. 세입자 이주비 유무

재개발은 세입자 이주비가 있으며 재건축은 세입자 이주비가 없습니다. 그 이유는 재개발 사업의 경우 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’이 적용되기 때문입니다. 하지만 재개발 정비구역지정 3개월 이전부터 거주한 주거용 건물 세입자에게만 이주비가 지급됩니다.(2016년 1분기 기준으로 4인가족 약 1천8백만원)

 

3. 안전진단 유무

재개발은 안전진단을 별도로 하지 않습니다. 단, 정비계획 수립 대상지역 및 재개발 구역 지정요건을 갖추어야 재개발을 추진할 수 있습니다. 반대로 공동주택을 헐고 짖는 재건축은 안전진단을 의무적으로 실시해야하며 안전진단을 거쳐야만 정비계획을 수립할 수 있습니다.

 

4. 조합원 자격

재건축은 구역 내 토지+건축물을 모두 소유해야 조합원이 될 수 있습니다. 재개발의 경우는 건물만 소유해도 각 시도의 조례에서 정한 분양기준과 조합내부의 정관 등에 따라 조합원이 될 수 있습니다.

 

5. 사업부지 매입권한

재개발은 공공사업 성격이 강하여 해당 사업 부지에 대한 강제수용권이 있습니다. 반대로 재건축은 매도청구권이 있습니다. 조합설립에 동의하지 않은 사람에 대해 토지 및 건축물의 소유권을 매도할 것을 청구할 수 있는 권리입니다. 이와 관련하여 재개발은 조합설립에 동의하지 않아도 자동적으로 조합원 자격이 주어지나, 재건축은 조합설립에 동의하지 않으면 조합원 지위가 박탈되어 현금청산 대상자가 됩니다. 재개발의 경우 조합원이 분양신청 시점에 분양 신청을 하지 않으면 현금청산 대상자가 됩니다.

2017년 1월 현재 목포신용해2차아파트와 목포신용해3차 아파트가 재건축과 재개발을 추진하고 있습니다. 건축한지 35년이 지났고, 주거환경정비가 필요하다고 인정되어 현재 개발구역 지정 등의 절차가 진행 중에 있습니다. 주민 및 이해당사자간 소통을 통해 재건축과 재개발이 투명하고, 합리적으로 잘 추진되기를 빕니다.